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“十二五”時期，仍是我國房(fáng)地産業(yè)發展的重要機遇期，但同時也是關(guān)鍵的轉型期。
積極穩妥推進城鎮化
城鎮化是我國經濟社會發展的必然趨勢和(hé)強勁動(dòng)力。2009年我國城鎮化率為46.6%，按“十一五”時期年均增加0.9%測算，還可(kě)有20多年的發展空間。考慮到我國從上世紀70年代起實行了計劃生育政策，住房(fáng)建設在人口結構發生較大變化後有可(kě)能産生階段性過剩，但起碼在“十二五”時期，仍是我們可(kě)以繼續抓住和(hé)用好的重要戰略機遇期。
要支持城鎮原居民的自住性和(hé)改善性住房(fáng)需求。1985年至1990年是我國人口出生的第二個(gè)高峰期，他們在“十二五”時期大多将成家立業(yè)。
不少(shǎo)地方在“十二五”時期舊城改造、棚戶區改造、“城中(zhōng)村(cūn)”改造的任務較重，由此帶來的被動(dòng)性需求量也很大。各地的城鎮化進程、居民居住情況等差異很大，建議各地在加快建立個(gè)人住房(fáng)信息系統建設的基礎上，認真編制“十二五”住房(fáng)建設規劃和(hé)年度計劃，并與住房(fáng)用地的供應規劃、年度計劃相協調，與城市交通(tōng)規劃相銜接。規劃與計劃應向社會公布，以穩定市場的預期與百姓的預期。
随着國家對服務業(yè)的支持及人們消費升級的需要，商(shāng)業(yè)地産、旅遊地産、産業(yè)園區地産等在一些地方也會因地制宜地發展，地方政府也應積極穩妥地做好引導工作。
“十二五”時期，仍是我國住房(fáng)與房(fáng)地産業(yè)在數量上增長與品質上提升的階段。
加強與改善宏觀調控
健全的房(fáng)地産政策，包括解決廣大百姓住有所居的住房(fáng)政策，促進房(fáng)地産業(yè)平穩健康發展的産業(yè)政策，對市場的調控政策及相應的法律法規。由于我國全國性房(fáng)地産市場的形成、發展也隻有十多年時間，所以相應的政策法規體系也在不斷配套中(zhōng)。“十二五”時期，既要繼續加強與改善對房(fáng)地産市場的調控，又要研究建立中(zhōng)長期的發展政策，任務艱巨。
鑒于房(fáng)地産業(yè)關(guān)系到國計民生，與宏觀經濟關(guān)系密切，與管理通(tōng)脹預期關(guān)系密切；又鑒于一些城市房(fáng)價上漲過快的勢頭未得到有效遏制，因此國家起碼在2011年仍将繼續堅定不移地加強房(fáng)地産市場調控，繼續嚴格實施差别化的信貸、稅收政策，遏制投資(zī)投機性購房(fáng)；對房(fáng)價上漲過快、房(fáng)價過高和(hé)供應偏緊的地區，也會繼續實行限購等必要的行政手段。之後也會為應對宏觀經濟和(hé)房(fáng)地産市場中(zhōng)出現的新情況、新問(wèn)題，采取針對性的靈活性的措施。
業(yè)内對房(fáng)地産調控應持常态心理，主動(dòng)适應。我們也應相信政府的調控經驗會日趨成熟，并注意将短(duǎn)期調控政策和(hé)中(zhōng)長期發展政策結合起來。我們也希望政府在增加土(tǔ)地有效供應、創新房(fáng)地産金融産品、拓寬房(fáng)地産融資(zī)渠道等方面有所突破。在部分城市部分居民中(zhōng)試征房(fáng)産稅時，不宜以增加地方稅收和(hé)多數居民的稅負為出發點，同時，拟減輕流轉環節的稅收、鼓勵有多套住房(fáng)的居民把多餘的住房(fáng)推向二手房(fáng)市場和(hé)租賃市場。
“雙軌制”
年前召開的中(zhōng)央經濟工作會議首次提出要“逐步形成符合國情的保障性住房(fáng)體系和(hé)商(shāng)品房(fáng)體系”。這是在總結了我國房(fáng)改以來的經驗教訓和(hé)借鑒了國外成功經驗後得出的結論。既要強化政府職責，加大保障性安居工程建設，完善住房(fáng)保障體系；又要繼續發揮市場在資(zī)源配置中(zhōng)的基礎性作用，完善商(shāng)品房(fáng)供應體系，滿足不同消費群體對住房(fáng)的基本需求。“十二五”時期，能否解決好廣大中(zhōng)低收入家庭的住房(fáng)困難問(wèn)題，直接關(guān)系到全面建設小康社會目标能否如(rú)期實現。今年，國家計劃建設保障性住房(fáng)和(hé)各類棚戶區改造住房(fáng)1000萬套，比去年的580萬套有大幅度增長。增加的部分将重點發展公共租賃住房(fáng)，以加快解決低收入和(hé)中(zhōng)等偏下(xià)收入群體、新就業(yè)職工和(hé)外來務工人員住房(fáng)問(wèn)題。公租房(fáng)面積應在50平方米以下(xià)。房(fáng)地産企業(yè)應積極參與公共租賃房(fáng)等保障性安居工程的建設。
調結構、轉方式
“十二五”時期，住房(fáng)與房(fáng)地産業(yè)在轉變發展方式方面面臨兩大任務：一是調整供應結構，二是轉變開發建設模式。
調整供應結構，主要是調整住房(fáng)供應結構，增加保障性住房(fáng)和(hé)中(zhōng)低價位、中(zhōng)小戶型普通(tōng)商(shāng)品房(fáng)供應。具體包括：一是調整保障性住房(fáng)和(hé)商(shāng)品房(fáng)供應的結構、增加保障性住房(fáng)供應的套數比例。二是調整銷售住房(fáng)與租賃住房(fáng)的供應比例，增加租賃房(fáng)、尤其是公共租賃房(fáng)的比例。三是調整新建住房(fáng)與二手住房(fáng)的比例，逐步增加二手房(fáng)在市場中(zhōng)的份額。四是調整住房(fáng)産品供應結構，加大中(zhōng)小套型普通(tōng)商(shāng)品房(fáng)的供應。五是為“積極應對人口老齡化、注重發揮家庭和(hé)社區功能，優先發展社會養老服務，培育壯大老齡服務事業(yè)和(hé)産業(yè)”，應關(guān)注老年住房(fáng)的研究與建設。同時，還應積極引導商(shāng)業(yè)地産、旅遊地産、産業(yè)園區地産的發展。
轉變開發建設模式，就是要轉變傳統的、粗放型的開發建設模式，大力開發省地節能環保型建築，大力推進住宅産業(yè)現代化。同時，有關(guān)方面還應關(guān)注對既有房(fáng)屋的維修、養護與改造，關(guān)注保障性住房(fáng)建成後的分配與物業(yè)管理。
加強市場監管、規範市場秩序
“十二五”規劃建議提出：要“加強市場監管，規範房(fáng)地産市場秩序，抑制投機需求，促進房(fáng)地産業(yè)平穩健康發展”。抓緊制定并形成房(fáng)地産法律體系，是規範房(fáng)地産市場行為、促進房(fáng)地産業(yè)平穩健康展的前提。抓緊修改完善《土(tǔ)地管理法》、《城市房(fáng)地産管理法》，抓緊制定《基本住房(fáng)保障法》。完善商(shāng)品房(fáng)預售制度、土(tǔ)地招拍挂制度；研究推進房(fáng)地産稅改革。嚴格執行房(fáng)地産市場外資(zī)準入和(hé)經營管理的規定。規範發展二手房(fáng)市場和(hé)租賃市場。加強市場監管，認真查處在土(tǔ)地交易和(hé)房(fáng)地産開發、預售、銷售、交易中(zhōng)的違規行為。發揮社會組織、媒體和(hé)公衆的監督作用。加強企業(yè)誠信建設、信用評價和(hé)行業(yè)自律，規範房(fáng)地産市場秩序，促進房(fáng)地産市場平穩健康發展。
可(kě)持續發展
“十二五”規劃建議對企業(yè)組織建設和(hé)基本經濟制度建設的要求也适用于房(fáng)地産企業(yè)、特别是房(fáng)地産開發企業(yè)。堅持專業(yè)化、産業(yè)化、跨區域的房(fáng)地産企業(yè)發展戰略，提高行業(yè)準入門檻，逐步将企業(yè)的資(zī)本規模、融資(zī)能力、工程質量、社會信譽等與企業(yè)的資(zī)質挂鈎，鼓勵企業(yè)依靠誠信、品牌、社會責任實現可(kě)持續發展。營造不同所有制企業(yè)公平競争的體制環境。鼓勵企業(yè)間自主的并購和(hé)重組，鼓勵具有規模化和(hé)品牌優勢的企業(yè)做好做強做大，提高市場占有率；發揮中(zhōng)小企業(yè)貼近區域市場需求和(hé)專業(yè)化的優勢，提升中(zhōng)小企業(yè)專業(yè)化分工協作水平；逐步淘汰一批管理和(hé)專業(yè)水平低、工程質量差、社會信譽低、抗風險能力強的企業(yè)，促進企業(yè)組織結構優化。
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